Pertimbangan Investasi Properti : Yield, Yield, dan Yield

Yield, Yield, dan Yield

oleh :BUDI FRENSIDY
Penasihat Investasi dan Penulis Buku Matematika Keuangan

Ada dua kriteria orang yang cerdas finansial, yaitu pintar sebagai pengutang (kas defisit), sekaligus lihai sebagai investor (kas surplus). Menurut Anda, mana yang lebih sulit?

Lebih Sulit Menjadi Investor

Untuk menjadi cerdas sebagai pengutang atau debitur dalam menghadapi bank,Anda hanya memerlukan logika finansial atau matematika keuangan. Sementara untuk dapat lihai sebagai investor,Anda tidak cukup berbekal matematika dan logika, tetapi masih membutuhkan pengetahuan tentang produkproduk investasi di pasar modal, pasar uang,dan sektor riil.

Tanpa pemahaman produk-produk investasi di berbagai pasar itu,seseorang tidak akan menyadari banyaknya alternatif investasi dengan pola return, risiko, dan likuiditasnya masing-masing. Tanpa mengenal pasar keuangan dan sektor riil, seseorang sangat mungkin hanya mengenal deposito, emas, dan tanah seperti orang-orang tua kita dahulu. Yang benar adalah, jika Anda tidak siap dengan biaya transaksi besar,investasi dalam tanah dan properti menjadi kurang tepat. Jika Anda sangat mementingkan likuiditas, hindari investasi dalam tanah.

Jika Anda mengejar pertumbuhan portofolio,saham,reksa dana saham, dan emas sangat cocok untuk Anda pertimbangkan. Sebaliknya, jika Anda tidak suka atau tidak siap menghadapi volatilitas nilai portofolio Anda, hindari saham dan reksa dana saham. Sebagai gantinya saham dan reksa dana saham, tanah dan properti layak untuk dipertimbangkan. Siapa pun sepakat harga tanah dan rumah yang terus naik dari tahun ke tahun mengikuti peningkatan permintaan.

Mengantisipasi adanya jalan tol baru,di awal tahun 2011 lalu saya membeli tanah seluas sekitar 400 meter persegi di pusat kota Depok. Tidak sampai setahun, saya menjual tanah itu dengan keuntungan bersih 55%.Memahami harga tanah di perumahan BSD dan Summarecon Serpong sudah sekitar Rp6–7 juta per meter dan di Alam Sutera dua kali lipatnya, saya mencari rumah di lokasi bagus di Bekasi dan Depok yang harganya masih sepertiga hingga separuh dari daerah Serpong.

Saya pun mendapatkan rumah besar dengan kondisi masih bagus di lokasi kelas satu di pusat kota Depok yang tanahnya dihargai Rp2,8 juta dan bangunannya Rp2 juta per meter persegi. Padahal, rumah baru di kompleks ini dijual dengan harga sekitar Rp4 juta/m baik untuk tanahnya maupun untuk bangunannya. Bandingkan dengan harga tanah di perumahan daerah Serpong yang kini dipatok Rp8 juta/m dan Rp5-6 juta/m untuk bangunannya atau harga tanah di Perumahan Alam Sutera yang berhasil digoreng sampai belasan juta rupiah per meternya.

Masih ada yang lebih dahsyat lagi yaitu harga tanah di Pantai Indah Kapuk Jakarta yang melonjak empat kali lipat dari Rp4 juta menjadi Rp16 juta/m dalam waktu dua tahun. Jika masih bersedia membeli di harga-harga fantastis di atas untuk investasi, Anda kurang cerdas. Saya dapat pastikan return investasi Anda akan terbatas. Tidak mungkin Anda dapat memperoleh return tahunan hingga puluhan persen yang sering dialami investor-investor properti yang lihai. Tanah dan properti mempunyai keunggulan karena harganya tidak fluktuatif.

Namun, aset-aset ini kalah likuid dibandingkan aset finansial seperti saham,reksa dana,dan deposito. Belum lagi jika memperhitungkan biaya transaksi yang tinggi, yaitu total 10% dari nilai jual objek pajak (NJOP) atau sekitar 5% dari harga transaksi.Tingginya biaya ini membuat investasi tanah dan properti kurang menguntungkan jika kenaikan harganya hanya setara dengan laju inflasi. Ilustrasinya, sekitar sepuluh tahun lalu saya sempat berinvestasi rumah seken kecil Rp150 juta di sebuah kompleks perumahan di jantung kota Bekasi, dan menjualnya enam bulan kemudian seharga Rp160 juta.

Kelihatannya saya untung.Kenyataannya, saya harus mengeluarkan uang Rp157 juta saat membelinya dan hanya menerima hasil bersih Rp152 juta ketika menjualnya. Jika dihitung lebih teliti, masih ada biaya telepon,listrik, air, dan iuran keamanan & kebersihan yang totalnya Rp3 juta.Ini berarti,saya rugi Rp8 juta. Jika menghitung opportunity cost of money selama 6 bulan yaitu bunga sebesar 8% p.a.,kerugian saya mencapai Rp14 juta. Ingat, dalam berinvestasi, break-even berarti rugi karena yang namanya uang, walaupun milik sendiri,selalu ada biayanya.

Kita pun mengenal banyak istilah untuk ini dalam ilmu keuangan yaitu cost of money, cost of fund, dan cost of capital. Tips dari saya untuk investasi aset riil adalah carilah tanah dan rumah di daerah yang diprediksi akan berkembang pesat karena akan hadirnya jalan atau akses pintu tol baru; sementara harganya belum banyak dinaikkan atau yang menjualnya sedang sangat membutuhkan uang.

Hindari tanah dan rumah di daerah yang sudah sangat berkembang atau di lokasi yang sangat prima, jika harganya sudah tidak bagus lagi atau sudah ketinggian. Jangan mau terkecoh dengan iklan pengembang yang mengatakan ada tiga kriteria untuk membeli properti, yaitu lokasi,lokasi,dan lokasi.

Yang Penting Yield, Bukan Lokasi

Dalam berinvestasi properti, harga sejatinya lebih penting daripada kriteria lokasi. Jika harga sudah terlalu tinggi, potensi return akan terbatas. Itulah nasihat maestro properti Amerika, Donald Trump.Dalam memilih properti, Trump lebih menyukai lokasi yang bagus (good) daripada lokasi yang prima.Di matanya, good location menjanjikan return jauh lebih besar.Namun,dia juga menasihati investor untuk menjauhi properti di lokasi yang jelek, kecuali Anda sabar dan mau menunggu lama untuk meraih untung.

Menurut Trump, persepsi sebuah lokasi adalah bagus atau prima hanya fashion yang dapat dibentuk. Dengan promosi dan pencitraan, lokasi bagus akan dapat diubah menjadi lokasi prima.Keunggulan lokasi prima, iklan dan promosi tidak diperlukan lagi karena semua sudah sepakat. Jadi, siapa bilang pertimbangan utama berinvestasi properti adalah lokasi, lokasi, dan lokasi? Kriteria lebih cerdas adalah yield, yield, dan yield; karena inilah tujuan utama investasi.

www.kebunrayaresidence.com

sumber:sumber:http://www.seputar-indonesia.com/edisicetak/content/view/521357/